Kiderült, mennyi osztalékot fizetne a Graphisoft Park

Csökkent a kihasználtság

A bizonytalan gazdasági környezet a kialakult irodapiaci túlkínálat mellett érzékelhetően csökkenő keresletet okoz az irodapiacon, a bérlőknél a home office lehetőségének integrálása, és a meglévő irodaterületek funkciójának rugalmas alakítása került előtérbe - áll a jelentésben. A Graphisoft Park a bérlőinél is ezt tapasztalta: a közösségi terek, tárgyalóhelyiségek flexibilis használata és a hibrid munkavégzés összességében csökkenti az igényelt bérlemények méretét. A trend következtében a Graphisoft Park kihasználtsága a 2023-as év során tapasztalt 97-98 százalékról

év végére 95 százalékra csökkent.

Érdemes azonban hozzátenni, hogy a budapesti átlagot tekintve – egyes felmérések szerint a budapesti átlagos üresedési ráta 2023. év végére 14 százalékot ért el, 2024-ben pedig ennek további növekedése várható – még mindig kedvező.

A bérelt területek módosítására vonatkozó kérések nagyobb részt a szerződések lejáratakor kerülnek újratárgyalásra, de néhány bérlő esetében már 2023. második félévében, még a lejárat előtt létrejött erre vonatkozó megállapodás, melyeknek hatása már a 2024-es üzleti évet is érinti. A szerződéslejárat előtti területcsökkentések jelentős részét a bérlők egyösszegben kompenzálják, ami az egyéb bevételeket növeli, részben már 2023-ban, illetve 2024-ben is.

Ingatlanállomány és valós nettó eszközérték

2023. év végén a független értékbecslő az ingatlanállomány valós piaci értékét 225,5 millió euróra értékelte, mely több, mint 5 millió euró csökkenést jelent 2022. év végéhez képest. Ezen belül az elkészült, átadott ingatlanok valós értéke 3,3 millió euróval csökkent az előző év végéhez képest. Ennek oka, hogy az általános piaci bizonytalanság és az irodapiacon kialakult túlkínálat miatt a hozamelvárás az év során nőtt. Emellett, bár az irodapark bérlői köre stabil és az épületek kihasználtsága átlag feletti, az év végére bekövetkezett kisebb üresedés az előbbiekkel együttvéve az ingatlanok értékében 1,5 százalékos csökkenést okoztak. Ezzel szemben a fejlesztési területek valós értéke lényegesen nagyobb relatív értékkel, 13 százalékkal, azaz 2 millió euróval csökkent, részben az északi fejlesztési területet érintő kármentesítés elhúzódó és jelenleg teljesen bizonytalan megvalósítása miatt, továbbá a jövőbeli fejlesztések várható költségnövekedésének és az irodák iránti kereslet szűkülésének hatására.

Köszönhetően az eurózónában tapasztalt kamatszinteknek, a társaság által az euró alapú hiteleinek kamatfixálására kötött kamatcsere fedezeti ügyletek valós értéke továbbra is kedvező, melynek eredménye a tőkében (nettó eszközértékben) jelenik meg. Mindeközben a társaság fennálló hitelállománya a folyamatos törlesztések eredményeképpen 85 millió euróra csökkent. A társaság készpénzállománya a 2023. májusban lebonyolított mintegy 5,4 millió euró osztalék kifizetését követően 2023. év végén 14,5 millió euró.

Összességében az ingatlanállomány valós értékének csökkenése ellenére a csökkenő hiteltartozás mellett növekvő készpénztartaléknak köszönhetően a társaság valós nettó eszközértéke az előző év végi értéket 651 ezer euróval meghaladva 158 millió euró értéket ért el. Az egy részvényre jutó nettó valós eszközérték 15,69 eurón alakult.

Fontosabb negyedéves és éves számok

Bár a kihasználtság év végén csökkent, a teljes évet tekintve jellemzően így is magas volt, ami hozzájárult, hogy a cég növekvő éves bevételt tudott elérni. A magas kihasználtság mellett az alkalmazott euró alapú indexálás is segített, így a bevételek 15,6 millió euróról 8,4 százalékkal 16,8 millió euróra nőttek éves szinten.

A csökkenő kihasználtság ellenére a negyedik negyedévben is növekedtek a Graphisoft Park bevételei, egészen pontosan 6,6 százalékkal 4,2 millió euróra.

Az egyéb bevétel 574 ezer eurón alakult 2023-ban, szemben a 2022-es 643 ezer euróval. Ez kisebb részt a bérlők megrendelésére és költségére végzett bérlemény kialakítások és felújítások időszaki eredménye, melyet azonban mindkét évben rendkívüli tételek (bérlők által idő előtti szerződésmódosítások nyomán fizetett egyszeri kompenzációk) is növeltek. 2023-ban ugyanakkor a bérbeadott területek energiafelhasználásának csökkentéséhez, és az üzemeltetés dekarbonizációs stratégiájához való – a társaság által vállalt – hozzájárulás költségei csökkentették az egyéb eredményt.

A működési költségek 13 százalékkal 1,6 millió euróra emelkedtek az előző évhez képest, ami a személyi jellegű költségek kismértékű növekedése mellett elsősorban egyes igénybevett szolgáltatások díjának inflációs emelését tükrözi.

Az EBITDA így összességében 15,8 millió eurót ért el 2023-ban, ami 7,1 százalékos növekedést jelent a korábbi évhez képest.

Az éves szintű növekedéshez hozzájárult, hogy a negyedik negyedévben jócskán, mintegy 14,7 százalékkal magasabb EBITDA-t jelentett a társaság, mint az előző év azonos időszakában. Első ránézésre furcsának tűnhet, hogy az EBITDA-marzs értéke 100 százalék fölé emelkedett, vagyis a negyedik negyedéves EBITDA magasabb volt, mint az árbevétel. Ezt az magyarázza, hogy az egyéb bevételek soron egyes eredetileg csak 2024-re várt bevételek már 2023-ban megvalósultak, ami 400 ezer euró többletbevételt jelentett 2023-ban.

Az értékcsökkenés – egyes régebbi eszközök értékcsökkenésének kifutása miatt – kismértékben (-1%) csökkent az előző évhez képest. Az üzemi eredmény összességében 14,5 százalékkal 8,9 millió euróra nőtt, amelyhez ugyan a korábbi negyedévek bővülése is hozzájárult, de igazán nagy növekedést a negyedik negyedév hozott, amikor mintegy 34,4 százalékkal ugrott meg a Graphisoft Park üzemi eredménye.

A vállalat adózott eredménye is jelentős mértékben növekedett, részben a pénzügyi pénzügyi műveletek nettó eredményének jelentős javulása következében, hiszen az egy évvel korábbi 1,7 millió euróhoz képest csupán 1 milló eurós mínuszt mutatott a vállalat ezen a soron. Ez utóbbi több hatás együttes eredménye: a hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévőség után fizetendő kamatok csökkentek, a szabad pénzeszközökön realizált kamatbevételek jelentősen meghaladták a korábbiakat, továbbá a forintban tartott eszközök árfolyamkülönbözete is kedvezőbben alakult.

Az adózott eredmény így 2023-ban 7,9 millió eurón alakult, ami 30,6 százalékos növekedést jelent az egy évvel korábbihoz képest.

Hasonló mértékben, 33,9 százalékkal 2,3 millió euróra nőtt a vállalat adózott eredménye a negyedik negyedévben.

Nem változtat előrejelzésén a menedzsment

A Graphisoft Park menedzsementje nem változtatott a korábban publikált előrejelzésen 2024-re vonatkozóan. Összességében a 2023-as évitől kismértékben elmaradó kihasználtság mellett a bérleti díjak alacsonyabb indexálásával, a működési költségek inflációs emelkedésével, továbbá a változó kamatkörnyezet miatt alacsonyabb kamatbevétellel számol a cég.

• A menedzsment mérsékeltebb bérleti díjbevételi várakozásában figyelembe vette, hogy egyrészt a változó irodahasználati szokások, másrészt a romló gazdasági környezet miatt az esedékes szerződésmegújítások során a bérlők egy része csak kisebb terültre hosszabbít szerződést, továbbá egyes bérlők már szerződéslejárat előtt kérték bérleményi területük csökkentését. Ennek ellentételezéseként a 2024-es évre vonatkozó bérleti díj nagyrészét kompenzációként megfizetik (illetve fizették már 2023-ban), mely az egyéb bevételek között kerül elszámolásra. Továbbá figyelembe vették azt is, hogy a bérleti díjak esedékes indexálásának mértéke mérséklődik. Ezek alapján 2024. évre 16,6 millió euró bérleti díjbevétellel számol a cég, amely 240 ezer euróval, azaz 1,5 százalékkal alacsonyabb lehet az előző évinél.
• Az egyéb bevételek hagyományosan a bérlők által kért átépítések ellentételezéért kapott bevételeket jelentik. 2024-ben (2023-hoz hasonlóan) az egyes bérleti területek lejárat előtti csökkentése ellenében fizetendő kompenzáció növeli az egyéb bevételeket, amely így a korábbi évekhez hasonló 600 ezer eurót érhet el.
• A működési költségek esetében 2024-ben a szolgáltatások díjának további emelkedésével, a személyi jellegű kifizetések növelésével, és az ESG stratégiában meghatározott célok megvalósításához szükséges új költségelemekkel összesen mintegy 18 százalékos növekedéssel számol a menedzsement.
• Fentiek együttes hatásaként 2024-ben az EBITDA az előző évitől várhatóan mintegy 500 ezer euróval elmaradva 15,3 millió euró lesz.
• 2024-ben a (SZIT szabályok szerinti konszolidált beszámolóban nem megjelenő) értékcsökkenés egyes régebbi eszközök kifutása miatt várhatóan az előző évhez képest mintegy 300 ezer euróval csökkenni fog.
• A pénzügyi műveletek nettó eredményének részeként a folyamatos hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévősége után fizetendő kamat mérséklődik. Ugyanakkor 2024-ben a kamatkörnyezetben bekövetkezett változásokra tekintettel már nem számol a cég a 2023-ashoz hasonló mértékű kamatbevétellel, és a forint volatilitása is okozhat árfolyamveszteségeket. Összességében 2024-re az előző évinél mintegy 600 ezer euróval több, 1,6 millió euró nettó pénzügyi költség várható.
• Mindezek eredményeként a 2024. évi várható pro forma nettó eredmény az előző évit közel 800 ezer euróval elmaradva 7,1 millió eurót érhet el.

Osztalék

Az igazgatótanács a 2023. évi pro forma eredmény 90 százaléknak megfelelő, mintegy 7,1 millió euró, tehát hozzávetőleg törzsrészvényenként 70 eurocent osztalék kifizetésére tervez javaslatot tenni a közgyűlés felé. A társaság 2024. február 9-i közleménye alapján az osztalékot euróban fogja fizetni a részvényesek számára.

A 0,7 eurós osztalék a keddi 8,82 eurós záróárfolyamhoz képest 7,9 százalékos osztalékhozamot jelent.

A Graphisoft Park árfolyama idén 0,5 százalékot emelkedett, ezzel lemaradó a BUX-hoz képest, melynek értéke 8,8 százalékkal nőtt év eleje óta.

Címlapkép forrása: Portfolio