Város a városban – 12 futballpályányi területen jön létre futurisztikus okosnegyed Budapesten

Egyre több budapesti rozsdaövezetből varázsolnak gyakorlatilag komplett, új városrészeket lakóingatlanokkal, irodákkal, bevásárlóközponttal, a mindennapi élet valamennyi területére kiterjedő kereskedelmi egységgel, szórakoztatóközpontokkal, parkokkal, játszóterekkel.

A legújabb ilyen nagyívű beruházás a Futureal-csoport lakóingatlan-fejlesztésekkel foglalkozó vállalatához, a hazai újlakás-piacon meghatározó szerepet betöltő Cordiához fűződik. A tapasztalat nem hiányzik, a Futureal-csoport alapítása óta elkötelezett az elhanyagolt városnegyedek megújításában. Az elmúlt 20 évben egyedülálló jártasságot szereztek a hosszútávú városrehabilitációs projektek megvalósításában. Erről tesz tanúbizonyságot a Corvin Sétány, vagy épp a Dél-Buda Városközpont (Budapest One irodaházak, Etele Plaza) fejlesztése.

„Az ikonikus Corvin Sétány megalkotása révén a nagyszabású városrehabilitáció a DNS-ünk részévé vált, de külföldi piacainkon is aktívak vagyunk e téren. Idetartozik a lengyelországi Poznan városában található egykori Modena ruhagyár területének lakóparkká alakítása, a varsói Wilanow Smart City, az angliai Birminghamben pedig a történelmi múltú épületek újragondolását is magában foglaló, vegyes funkciójú Great Hampton Street projekt. Utóbbi területén található a The Bank is – ez a műemléki védettségű, felújított épület ad otthont brit leányvállalatunk főhadiszállásának is” – sorolta Kovács Gábor, a Cordia főépítésze.

A jövő városa, a legjobb szakértők keze által

A vállalat ezúttal Budapesten, az Újpesti-öböl partmenti szakaszán álmodott nagyot.

„A kivitelezésben résztvevő szereplőket széles körben versenyeztetjük meg, ezáltal a legjobb szakemberek közül választjuk ki partnereinket” – mondta Csikós Miklós, a Cordia műszaki igazgatója.

Ennek eredményeként a terveket a világ egyik legnevesebb építészirodája, a Bjarke Ingels Group készítette, a várostervezés során pedig Liszkay Krisztina, az Urban-Lis Studio vezető tervezőjének segítségét vették igénybe. „Így alakult ki az a beépítési koncepció, amelyet mind a kerületi, mind a fővárosi önkormányzattal egyeztettünk – hiszen partnerek leszünk a közterek megalkotásában” – mondta Radványi Gábor, a Futureal főépítésze.

Ezt követően kettévált a tervezés: egyrészt vannak a teljes területre nézve átfogó feladatok – ilyen a táj-, az út-, valamint a közmű tervezése, valamint az árvízvédelem biztosítása. A tájtervező kiválasztása – mivel ez egy meghatározó arculati kérdése a projektnek – három iroda bevonásával lebonyolított koncepcióterv pályázat keretein belül történt. Ezt a Garten Studio nyerte Szloszjár György vezetésével, az árvízvédelmi rendszer tervezését a TÉR-TEAM mérnökiroda végzi. Az épületek tervezéséhez a kiválasztás a megszokott módon a Marina City esetében is koncepcióterv pályázat során történt. A projekt déli tömbjében ezek nyertese a Dyer Group építésziroda lett, de rajtuk kívül együtt dolgozunk a Köztivel – Tima Zoltán műtermével, a Radius B+S építészirodával, valamint a Puhl és Dajka Építész Irodával is a lakóépületek tervezésén – tette hozzá Radványi Gábor.

A beruházáshoz szükséges engedélyek megszerzése zökkenőmentesen zajlott. „Jól előkészített és magas minőségű terveket nyújtottunk be, így az engedélyezés is nagyon gördülékenyen ment. Az Országos Építészeti Tervtanács egyöntetűen támogatta a projektet mind az építészeti-, mind pedig a tájépítészeti minősítése, illetve ezek komplexitása, holisztikus minősítése miatt” – emelte ki Kovács Gábor.

„A projekt egy nagyon heterogén építészeti környezetben valósul meg. Ugyanakkor tanulva a környező Duna-parti fejlesztések léptékproblémáiból, az épületeink arányát, a közterek szélességét, a parkosítás mértékét úgy határoztuk meg, hogy a projekt nyújtotta életminőség kiemelkedjen a Budapesten megszokottból” – tette hozzá Radványi Gábor.

A városszövet ékköve

Maga a terület egy elhanyagolt, infrastruktúrájában teljesen magára hagyott, ugyanakkor kiváló elhelyezkedésű Duna-parti rész, amely új pompájában „a kerület, illetve a főváros egyik büszkesége lesz” – mondta Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója, aki ennek okaira is rávilágított:

• A terület a rozsdaövezetbe történő bevonásával/minősítésével és a szabályozói oldalról jól átgondolt tervnek köszönhetően az elkövetkezendő 15-20 évben hatalmas fejlődésen megy keresztül és a jelenlegi városszövet ékkövévé fogja kinőni magát.
• A legmodernebb városfejlesztési technikákat felhasználva kvázi kicseréljük a területet és egy teljesen újragondolt formában adjuk vissza. A pesti oldalon jelenleg nem létező infrastruktúra kiépítésével egy karbantartott, rendezett, mindenki számára elérhető környezetet teremtünk.
• Olyan városrészt álmodtunk meg itt, amely minden szolgáltatást helyben megad, ahonnan – a hasonló fejlesztések között páratlan módon – metróval percek alatt elérhető a belváros, és ahol az autók helye a föld alatt van.
• A Duna közelsége és a Pilis erdőiből ebbe az irányba érkező friss levegő mind tényező volt a projekthelyszín kiválasztásakor.
• Az itt lakók úgy érezhetik, mintha nyaralnának, ám mindezt a saját otthonuk kényelméből tehetik meg, köszönhetően a víz, az autómentes zöldterület és a közösségi funkciók ideális mixének.
• A terület csupán kevesebb mint 40 százaléka lesz beépítve, a meglévő terület 60 százaléka közös zöldterület marad.
• A teljes területből így 90 ezer négyzetmétert a kerületi lakosok és bárki számára használható, élhető, élvezhető zöldterület formájában adunk vissza. Ez több mint 12 futballpályának felel meg.
• Ezt az teszi lehetővé, hogy minél kevesebb alapterületet foglal egy ház, annál több hely marad az épületek között, amelyet parkosítani, zöldíteni tud a kivitelező. Egy átgondolt, jó koncepció alapján kialakított lakóövezetben a magasházak mellett marad hely sportolási és kikapcsolódási célokra. A felfelé terjeszkedő épületek ugyanannyi életteret teremtenek kisebb helyen, ezáltal szellősebb, élhetőbb városrészek tervezhetők, nagyobb zöld területekkel.
• Mindezekhez 1200 méter közvetlen vízpart; budai örök panoráma; akár 50 méteres homlokzattávolságok; kiemelkedő energetikájú, A+2023 besorolású épületek, illetve A+ és A++ kategóriájú lakások; valamint páratlan szolgáltatási környezet és infrastruktúra társul.

Egy ilyen városrész-rehabilitáció legfőbb célja, hogy ne új területeket vonjanak be beépítés céljából, hanem elhasznált, esetleg barnamezős zónákat alakítsanak át élhető, hasznos és mindenki számára elérhető területekké.

Az új városnegyed a maga több mint 2500 lakásával nagyságrendileg nyolcezer lakosnak adhat otthont. Ez nagyjából Polgár, Lenti, Dévaványa, vagy épp Fehérgyarmat lélekszámának felel meg.

Együttműködésben a kerülettel, a várossal és az állammal

Az állami szabályozás a rozsdaövezeti szabályozás kialakításával, és a rozsdaövezeti státusz megadásával alapvető módon járul hozzá a projekthez. Ez azt jelenti, hogy az itt épülő lakásokra az 5 százalékos áfakulcs érvényes, ez a forgalmi adó pedig vissza is igényelhető.

„Szintén kiemelten fontos a fővárossal és a kerülettel történő együttműködés, enélkül nem is működne a kivitelezés. A várostervezésnek hosszú távú stratégiai igénye a területek megújítása, amihez a versenyszféra tud érdemi segítséget nyújtani” – szögezte le Kovács Gábor.

A XIII. kerület is felkészül az ideköltözők fogadására, hiszen zajlik a környékbeli óvodák és bölcsődék felújítása, és egy új háziorvosi rendelőt is kialakítottak a közelben, amelyet bővítenek majd. A Marina City területén is épül egy óvoda, illetve egy klubház, amely a főváros legnagyobb, közösségi funkciókat ellátó ilyen létesítménye lesz, ahol fitnesz-, illetve wellnessközpontot, coworking-irodahelyiséget, valamint közösségi konyhát is kialakítanak, a gyerekeket pedig beltéri játszósarok várja majd.

„Korábban az ilyen együttműködések érdekében került kidolgozásra a PPP- (Public-Private Partnership) koncepció. A cégcsoport esetében az olyan típusú kollaborációt helyeztük előtérbe (például a Corvin Sétánynál), mely során minden érintett fél a számára releváns dimenziókban profitál. A városfejlesztés, azon belül egy városrész fejlesztése, más idősíkon mozog, mint egy ingatlan megépítése és értékesítése. A nagyobb területek egyben kezelésével a városvezetés és az ingatlanfejlesztő(k) úgy tudnak együttműködni, hogy megoldást találjanak a város számára releváns problémák kezelésére – mint például a lakhatás, a közműellátás, a kereskedelmi szolgáltatások, a dzsentrifikáció, vagy a szociális problémák” – fejtette ki Radványi Gábor.

Évtizedekben gondolkodva, piaci hullámokra felkészülve

Egy ekkora volumenű fejlesztésnél a legnagyobb nehézséget az előre nem látható gazdasági környezet okozza. A jelen piaci körülmények között – ilyen inflációs és kamatkörnyezetben – minden beruházás kockázatos. Egy ilyen léptékű teljes városrehabilitációs projekt akár két évtizedet is felölelhet a teljes megvalósítás befejezéséig. Ehhez hasonló hosszú távú beruházás esetén tehát a beruházónak a jó és rossz ingatlanpiaci időszakokra egyaránt fel kell készülnie.

„Azért mertünk belevágni, mert úgy gondoljuk, hogy egy olyan komplexitású és minőségű koncepciót sikerült megtervezni és fogunk megvalósítani, ami a szélsőséges piaci körülmények között is piacképes, értékes és fejleszthető marad. Több mint egy évtizeddel ezelőtt végigéltünk már egy ilyen kedvezőtlen időszakot (a Corvin Sétány fejlesztése során), és akkoriban mi voltunk az egyetlen piaci szereplő, aki 200 lakásosnál nagyobb fejlesztést el mert indítani, és be is fejezte azt. Az a gyakorlati tapasztalat, ami a Corvin Sétány megvalósítása során keletkezett, nagyon sok mindenre feljogosít a Marina City fejlesztésnél is, amely ki fogja állni az idő próbáját. Hatalmas, komplex termék, hosszú távon gondolkozunk benne. Nem a jelenlegi piaci környezetre reagálunk” – mondta Görög Áron értékesítési igazgató.

Hosszú távon megtérülő

A Cordia a környezettudatosság, valamint az energiahatékonyság jegyében tervezi épületeit. Ebbe beletartozik a fenntartható építőanyagok kiválasztása is.

A városnegyed épületeinek energiaszükségletét levegő–víz és talajszondás víz–víz hőszivattyúk látják el, kiegészítve a tetőre telepített napelemrendszerrel, amely az okos energiamenedzsmenttel kombinálva takarékos, jól beosztott energiafelhasználást eredményez. Mindez azt eredményezi, hogy a lakások fűtési-, hűtési- és melegvíz-előállítási energiaköltségei – jelenlegi árakon – várhatóan nem haladják majd meg az évi 1000 forintot négyzetméterenként.

Ezt a szerkesztőségi tartalmat a Cordia támogatta.

(Borítókép: Cordia)